El Libro de Propietarios es un documento obligatorio y fundamental en el ámbito de la propiedad horizontal. Constituye la primera obligación de un administrador en su calidad de representante legal, ya que permite determinar quiénes son los propietarios, así como aquellos quienes tienen derecho a votar y a otorgar mandatos.

Por ejemplo, en el caso de María García, quien está casada en primeras nupcias con José Gómez y adquiere una propiedad a través de Marcos Hernández, se establece que tiene pleno derecho a votar. Sin embargo, José Gómez, al no ser propietario, no tiene derecho a voto y, por ende, no puede integrar el Consejo de Propietarios.

Si María y José, en cambio, compran la propiedad conjuntamente, su situación cambia, ya que al unificar su representación, ambos adquieren el derecho a participar en la votación.

Es de vital importancia saber quiénes pueden presentar peticiones, quiénes son elegibles para integrar el Consejo de Propietarios y a quién corresponde el pago de expensas o la presentación de demandas judiciales en caso de incumplimiento.

Contar con un consorcio que no tenga el Libro de Propietarios actualizado es equiparable a llevar a cabo una elección sin un padrón electoral; es el origen de numerosos problemas, conflictos y situaciones irresolubles.

El sistema vigente según el Código Civil y Comercial presenta una estructura casi perfecta, sin embargo, es el comportamiento humano el que puede alterar su funcionamiento. Si todos los involucrados se adhieren a las normas establecidas, se garantizará un desarrollo más equitativo tanto para los propietarios como para los administradores.

Es un trabajo arduo, especialmente considerando que el Libro de Propietarios como tal no existía antes de la implementación del nuevo Código. No obstante, su creación es indispensable para asegurar que cada persona pueda ejercer sus derechos en propiedades horizontales de manera justa y equitativa.

Por Marcos Hernández (Director del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la provincia de Buenos Aires. RPAC)