El problema de la correcta imputación de las expensas en el ámbito de la administración de consorcios se centra en la necesidad de que los administradores puedan recuperar efectivamente los gastos realizados. Esto se complica cuando hay propietarios morosos que pagan de manera parcial o tardía, lo que genera dificultades en la imputación de los pagos y puede implicar la pérdida de intereses adeudados si no se realizan correctamente.

Algunas claves de esta problemática incluyen:

1. Naturaleza de las expensas comunes

  • Obligaciones mensuales: Las expensas se generan de manera periódica, con carácter fluyente. Cada mensualidad es independiente y sucesiva, lo que implica que cuando se devenga una, las siguientes aún no existen.
  • Obligación íntegra: El pago de una expensa es completo solo cuando el consorcio acepta la totalidad de lo adeudado, sin reservas respecto a los intereses moratorios. Si se hace sin protestas, se presume que el pago tiene efecto cancelatorio.

2. Pago mediante medios electrónicos

  • Prueba insuficiente de pago: Las constancias bancarias de pagos electrónicos, como transferencias o débitos automáticos, no necesariamente acreditan el pago cancelatorio. Esto se debe a que no vinculan claramente el pago con la deuda específica ni cuentan con la firma del administrador como prueba suficiente.
  • Jurisprudencia relevante: La jurisprudencia tradicional, como la citada del fallo de 1998, indica que los recibos bancarios no constituyen prueba suficiente de pago en estos casos, ya que no garantizan la integridad del mismo.

3. Imputación de pagos y su integridad

  • Consentimiento del acreedor: El deudor no puede imputar un pago a su capital o intereses sin el consentimiento del acreedor, ya que esto podría perjudicar económicamente al consorcio. La integridad del pago es fundamental para evitar que el consorcio sufra una pérdida en los intereses.
  • Ejemplo judicial: El caso citado (Palacio de las Sociedades Florida) establece que el deudor no puede imputar un pago parcial al capital si aún hay intereses pendientes, pues esto afectaría los frutos civiles (intereses) que le corresponden al acreedor.

4. Pagos a cuenta y recaudos

  • Responsabilidad del administrador: El administrador debe ser extremadamente cuidadoso al recibir pagos a cuenta, ya que mal confeccionados pueden liberar al deudor de futuros intereses. La correcta imputación implica siempre liquidar primero la deuda más antigua y sus intereses antes de avanzar con el siguiente período.
  • Recibo sin imputación: Emitir un recibo de pago sin especificar a qué período o qué parte de la deuda se imputa puede ser perjudicial para el consorcio, ya que se podría interpretar que el acreedor ha renunciado a cobrar intereses sobre la deuda más antigua.

Leer Articulo Completo