A quien corresponde (¿al consorcio o al propietario?) el mantenimiento de las barandas de los balcones
La primera consulta es si el cambio o la reparación de las barandas de hierro estaría a cargo del propietario de la unidad, por imperio del art 150 del CC y COM y la redacción del art 2041 del CC y Con, la responsabilidad de su mantenimiento le corresponde al consorcio, dado que son considerados cosas comunes pues pertenecen a la fachada Independientemente lo que el reglamento establezca. –
Pero, es precisamente la baranda o barandilla el elemento que presenta mayores riesgos, sin embargo, pasan inadvertidos a la mirada de proyectistas, constructores, propietarios y administradores.
En el caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se dictó la 6116 sobre conservación de fachadas, obligatoria para todos los edificios de propiedad horizontal y viviendas que tengan salientes sobre la vía pública. La ley responsabiliza a los propietarios, pero es importante recordar que las fachadas forman parte de los espacios de «propiedad común» y sobre ellos es el administrador el mandatario y representante del consorcio quien debe realizar las tareas de mantenimiento, verificación y control.
Se consideran fachadas las del frente, contrafrente y laterales para los edificios de perímetro libre. Para los construidos entre predios, se consideran fachadas las de frente y contrafrente, como así también los tratamientos existentes en los muros divisorios. –
Debemos recordar que todos los planos horizontales y verticales que forman el edificio en si mismo y que dividen pisos y departamentos son comunes. Tales las estructuras, los muros, los techos, las losas , el terreno, el balcón. Lo propio es solo un cubo de aire delimitado por esos planos horizontales y verticales comunes y todo lo que está dentro de ese espacio.-
Las barandas y los balcones forman parte de los bienes de uso común del edificio. Alberto Aníbal Gabás dice en su “Manual teórico-práctico de propiedad horizontal” “Esta es una variedad de bien común, la denominada bienes comunes de uso exclusivo; es decir, que mientras el dominio se encuentra en cabeza de todos los copropietarios, su uso es exclusivo del propietario del departamento o unidad a la que accede directamente.
Es común por ser continuación o prolongación del plano horizontal que constituye el piso de la unidad a la que accede y techo de la que se encuentra por debajo. En consecuencia, también sus barandas son comunes por estar adheridas a ese muro maestro.
En caso que el balcón de a una fachada, también reviste carácter común por formar parte integrante de ésta.
En cuanto al revestimiento (baldosas, cerámicos, etc.) es de propiedad exclusiva de quien accede al balcón. En consecuencia, utilizando un criterio similar que para las unidades funcionales, el «cubo de aire» interno que encerraría el balcón también es de propiedad privada.
El uso exclusivo se otorga por una razón práctica: la posibilidad de acceder por parte de uno solo de los titulares; sin embargo, ello no le quita el carácter común, lo que implica que, el mantenimiento y reparación y/o conservación, estará a cargo del consorcio con excepción de la cobertura o revestimiento no estructural.”
En un meduloso trabajo publicado por el doctor Torraco, éste, al referirse al balcón, entiende que «es una forma de parte común». Argumenta sobre esta parte del edificio y lo considera común en virtud de que constituye una «losa o continuación de ella como base de una unidad»; es piso de la misma, y techo de la inmediata inferior, con lo cual se encontraría incluido dentro de lo que se denomina «muros maestros” y «techos.-