Introducción
El régimen de los alquileres temporarios en Argentina se ha convertido en un foco de tensión entre el derecho individual de disposición de la propiedad y la necesidad de preservar el destino, la convivencia y la seguridad de los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.
Desde 2015, la jurisprudencia ha validado la potestad de los consorcios para prohibir este tipo de usos cuando el reglamento de copropiedad fija un destino exclusivamente residencial. Paralelamente, el legislador nacional y las regulaciones locales han intentado ordenar la actividad.
El cambio normativo más relevante se produjo con el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, que reformó el régimen general de locaciones. En este contexto, la doctrina —en particular los aportes de Diana Sevitz— ha ofrecido una lectura integradora: reconoce la validez del contrato de locación temporaria, pero subraya su estricta subordinación al reglamento de propiedad horizontal.
I. Marco normativo nacional: del Código Civil y Comercial al DNU 70/2023
El régimen legal nacional se estructura sobre dos normas centrales que definen el alcance de la locación y la libertad contractual.
1. Código Civil y Comercial de la Nación (2015)
El Código Civil y Comercial reconoce expresamente la locación temporaria, aplicable únicamente a fines determinados como turismo, estudio, trabajo o salud, y con un plazo máximo de tres meses.
Un aspecto clave es la distinción entre locación de vivienda y hospedaje comercial, diferencia que resulta central para el análisis dentro de la propiedad horizontal.
2. DNU 70/2023: reforma y libertad contractual
El DNU 70/2023 derogó la Ley 27.551 de Alquileres y reorganizó el régimen de locaciones bajo un esquema de mayor autonomía de la voluntad.
Entre sus principales efectos:
- Libertad para pactar precio, forma de pago y ajustes.
- Posibilidad de indexación (por ejemplo, IPC).
- Plazo supletorio de dos años si las partes no fijan uno (antes tres).
Sin embargo, el DNU no eliminó la figura de la locación temporaria, ni modificó sus límites funcionales, ni alteró la distinción entre locación y hospedaje.
II. Regulación local: Ley 6255 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el alquiler temporario turístico se encuentra específicamente regulado por la Ley 6255.
La norma:
- Define la actividad como alojamiento de una noche hasta tres meses.
- Establece un registro obligatorio, gratuito y digital, administrado por el Ente de Turismo.
- Exige que el número de registro se exhiba en toda publicación.
- Alcanza a propietarios, inquilinos e intermediarios.
Un punto relevante de control es que, si más del 75 % de las unidades de un inmueble se destinan a esta actividad bajo un mismo titular, resulta aplicable la Ley 4631 de Alojamientos Turísticos.
La Ley 6255 prevé sanciones que incluyen multas, suspensión y clausura. De manera decisiva, no obliga a los consorcios a permitir la actividad: el reglamento de copropiedad prevalece.
III. Jurisprudencia: consolidación de un criterio restrictivo (2018–2025)
La jurisprudencia mayoritaria ha respaldado la posibilidad de restringir o prohibir los alquileres temporarios cuando el reglamento consorcial fija un destino exclusivamente residencial.
Los tribunales han validado cláusulas prohibitivas y ordenado el cese de la actividad turística en edificios de propiedad horizontal.
Fallos relevantes
- Precedentes recientes (2025):
- Consorcio República Árabe Siria 2781 (CABA, 2025): prohibición de alquileres turísticos mediante plataformas digitales y aplicación de multas diarias.
- Cámara Civil de Santa Fe (2025): validación de cláusula reglamentaria que prohíbe alquileres temporarios.
- Precedentes anteriores:
- Arce 555 (CABA, 2018): se reafirmó la primacía del reglamento frente a usos no residenciales.
- Distinción clave:
- La jurisprudencia ha diferenciado entre locación temporaria y hospedaje comercial, considerando incompatible con el destino residencial a la explotación organizada, intensiva o profesional.
IV. Aportes doctrinarios: la visión de Diana Sevitz
La Dra. Diana Sevitz ha desarrollado una interpretación integradora del régimen legal, articulando el Código Civil y Comercial, el DNU 70/2023 y la normativa local.
1. Primacía del reglamento de copropiedad
La validez de la locación temporaria depende, en primer término, de lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal.
Aun con la ampliación de la libertad contractual, si el destino es exclusivamente residencial, el propietario no puede desnaturalizarlo.
2. Identificación del hospedaje comercial
La autora advierte que la actividad se transforma en hospedaje comercial —generalmente prohibido— cuando se verifican elementos como:
- Alta rotación de huéspedes.
- Prestación de servicios estandarizados.
- Gestión profesional o empresarial.
3. Obligaciones específicas en CABA
En la Ciudad de Buenos Aires, destaca la necesidad de:
- Registrar la unidad conforme a la Ley 6255.
- Notificar al consorcio.
- Informar tarifas, política de mascotas y contacto de emergencia.
- Llevar libro de registro de pasajeros.
V. Síntesis e implicancias en propiedad horizontal
El régimen de alquileres temporarios en propiedad horizontal se configura como un sistema de limitaciones superpuestas, donde la norma interna del consorcio resulta determinante.
| Aspecto | DNU 70/2023 | Ley 6255 CABA | Jurisprudencia y doctrina |
|---|---|---|---|
| Validez de temporarias | Refuerza la libertad contractual | Define alquiler turístico (1 noche–3 meses) | Admitidas solo si son compatibles con el destino |
| Hospedaje vs. locación | No altera la distinción | Reconduce a alojamiento si hay masividad | Rotación y servicios lo convierten en hospedaje |
| Propiedad horizontal | No elimina prohibiciones | No obliga a permitir la actividad | Valida cláusulas restrictivas |
| Registro y control | No aplica | Registro obligatorio | Recomienda cumplimiento estricto |
Conclusión
Si bien el DNU 70/2023 introdujo una fuerte flexibilización del régimen de locaciones, esta libertad no es absoluta dentro de la propiedad horizontal.
La viabilidad de la locación temporaria está condicionada por:
- La primacía del reglamento de copropiedad.
- La necesidad de evitar que la actividad, por su organización o intensidad, se transforme en hospedaje comercial.
- En CABA, el cumplimiento estricto de la Ley 6255 y la notificación al consorcio.
En términos prácticos, la situación puede compararse con un edificio que permite el uso de espacios comunes solo dentro de determinados horarios: la ley nacional habilita el contrato de corta duración, pero el reglamento interno —que es ley para el consorcio— impone límites que, de ser vulnerados de forma reiterada, habilitan al consorcio a ordenar el cese total de la actividad.