Por Dr. Jorge A. MARTIN IRIGOYEN
MARTIN IRIGOYEN, ROSSI, BORDA, RODRIGUEZ & ASOC.
Estudio Especialista en Propiedad Horizontal
jmartinirigoyen@irigoyenrossi.com.ar
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires el ejercicio de la actividad de administración de consorcios de propiedad horizontal se encuentra regulada por la ley 941 y sus respectivas modificaciones, más su decreto reglamentario 550/10. Se suma a ello, la normativa que emana del Código Civil y Comercial de la Nación. Entre la normativa de fondo, nacional y local, se pueden encontrar más de 30 incisos con obligaciones para los administradores de consorcios que además conducen a un sinnúmero de leyes, resoluciones y decretos (relativas a ascensores, calderas, tanques de agua, seguros del edificio, fachadas, laborales, impositivas etc etc etc) que ponen en cabeza del administrador el deber de su estricto cumplimiento.
Para acercar una síntesis, el Administrador es responsable de las obligaciones del consorcio como tal, del mantenimiento del mismo, de su rol como empleador y además de todo eso es susceptible del control de todos los propietarios de manera individual. Deben existir muy pocos entes que tengan tanta normativa cruzada en cabeza del órgano de administración.
El órgano de contralor del cumplimiento de estas obligaciones es el G.C.B.A., a través de las distintas dependencias. Sin embargo la principal es: el Registro Público de Administradores (RPA). Su régimen sancionatorio, es de carácter objetivo, lo que significa que la sanción se aplica con sólo comprobar la existencia de un incumplimiento. Ejemplo de ello puede ser una expensa que no conlleve todo los datos dispuestos en la Ley 941 y en el modelo Mis Expensas de la Disposición 856/14, que con el solo hecho de tener una expensa “incompleta” en mano, se verifica el incumplimiento.
El organismo encargado de su aplicación (que depende de la Dirección de Defensa del Consumidor de CABA) puede imponer sanciones económicas que van desde un apercibimiento; multa de 300 hasta 20.000 Unidades fijas (el marco sancionatorio es muy amplio desde lo económico); hasta la suspensión (por un máximo de 9 meses) y exclusión de la matrícula, para los casos más graves.
En la Ciudad de Buenos Aires existen decenas de miles de edificios adheridos al régimen de propiedad horizontal, por lo que las denuncias que recibe el RPA son pocas en proporción a la cantidad de consorcistas. Cabe destacar que las denuncias en el mencionado organismo son individuales y en la práctica las hace cualquier persona que viva en propiedad horizontal (propietarios, ocupantes o inquilinos), más allá de que la denuncia en cuestión tenga o no consenso y respaldo en la comunidad consorcial.
Por otro lado, al ser un régimen sancionatorio objetivo, el organismo de control en la mayoría de los casos no toma mayormente en cuenta, en caso de un incumplimiento del administrador, si ha causado daño o no al consorcio con la falta cometida. En el transcurso del año 2019 hemos visto que muchas de esas multas en temas inocuos ascendían a cifras superiores a los $60.000.
El error que cometen muchos administradores es no asesorarse legalmente frente a la notificación de la denuncia recibida por parte del RPA, efectuando en muchos casos un descargo sin patrocinio profesional; y lo que es peor, sin siquiera un ofrecimiento de prueba. Asimismo, muchas veces, son sancionados por descuidos, o incumplimientos de fácil resolución. Por lo que el primer consejo que podemos acercarle es: CUMPLAN LA NORMATIVA VIGENTE.
Es de vital importancia para el administrador en caso de recibir la notificación de una sanción asesorarse con un abogado, desde que recibe la primera notificación. En varias ocasiones se concurre a los estudios jurídicos una vez que la sanción ha sido aplicada, pero siempre es mejor estar asesorados desde el principio del problema.
Cabe destacar que las sanciones del registro son apelables ante el Poder Judicial de la Ciudad y por ello cobra vital importancia las defensas opuestas en el expediente administrativo que se sustancia ante el RPA.
La respuesta al título de la presente nota es muy sencilla: ASESÓRESE.