Se suma al equipo de idata la doctora Diana Sevitz (Especialista en propiedad horizontal y derecho inmobiliario). Ahora podes enviarnos tus consultas para Diana sin cargo.
A partir de este mes, la Dra. Diana Sevitz iniciará la publicación de una columna informativa mensual
COLUMNA MES JULIO
Arreglo del Portón de Garaje: La Eterna Pregunta ¿Quién se hace cargo de los gastos?
En tiempos de bonanza, es cierto que no recurrimos al reglamento para determinar quién debe hacerse cargo de los arreglos. Sin embargo, en situaciones menos favorables, solemos examinar minuciosamente las normativas para ver si podemos evitar ciertos gastos. Un caso típico de esta situación es el de determinar quién es responsable del arreglo del portón de ingreso a las cocheras.
Es necesario aclarar el concepto de fachada según el artículo 2041 del Código Civil y Comercial (CC y Com). Tanto los pórticos como las puertas de entrada son considerados elementos comunes, y en este caso, el portón del garaje también se considera común ya que está adherido a la fachada. Si la fachada es un elemento común, el portón, al estar adherido a ella, también se considera común, y por ende, su mantenimiento y conservación corresponden a toda la comunidad.
Esto, por supuesto, dependerá de lo que se haya establecido en el reglamento de propiedad horizontal que rige a cada consorcio, dado que podría existir una cláusula que exima a los propietarios del pago de los gastos de mantenimiento del portón de garaje.
De acuerdo con el artículo 2049 in fine, el reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente a las unidades funcionales del aporte a los gastos comunes relacionados con ciertos servicios o sectores del edificio. En ausencia de tal cláusula de exención, todos los propietarios deberán contribuir de manera integral a los gastos y al mantenimiento, incluso si no utilizan o participan en ciertos servicios.
¿Qué posibilidades tienen los propietarios para modificar esta norma?
En primer lugar, es importante señalar que se trata de una cláusula reglamentaria, la cual puede ser modificada mediante una decisión unánime en asamblea. Cualquier disminución acordada en la contribución de algunos propietarios implicará un incremento proporcional para las demás unidades.
Si se logra una resolución unánime, será necesario que el acta de la asamblea sea elevada a escritura pública y, posteriormente, que se proceda con la inscripción de la modificación del Reglamento de Copropiedad en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Consideraciones Adicionales: Limitaciones del Artículo 2061 CC y Com
Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades, que excedan las cuestiones de funcionamiento cotidiano, es necesario contar con la conformidad expresa de sus titulares, según lo estipulado en el artículo 2061 del Código Civil y Comercial. Se han detectado varios casos en los que se ha solicitado la nulidad de reformas, argumentando que, aunque se alcanzaron las mayorías necesarias para efectuar los cambios, uno de los propietarios afectados no había formado parte de dicha mayoría.
Con la reforma del nuevo Código Civil y Comercial, no basta con alcanzar la mayoría establecida en el reglamento de propiedad horizontal o, en su defecto, la mayoría prevista en el artículo 2060 CC y Com. Es crucial tener en cuenta que, al alterar las cláusulas mencionadas, se debe aplicar el artículo 2061.